Konec daně z nabytí nemovitosti: Co přinese?

O smysluplnosti a oprávněnosti daně z nabytí nemovitosti se mluví již několik let. Zatímco doteď nechtěla současná ministryně financí o jejím zrušení ani slyšet, během koronakrize se její názor změnil. Má to ale vůbec být důvod k radosti? Pojďme se na celou problematiku podívat blíže.

Daň z nabytí nemovitosti v současnosti

Daň z nabytí nemovitosti je jednorázovou daní, která se platí vždy po získání nemovitosti a která nahradila dřívější daň z převodu nemovitosti. V jejím případě platí, že ji vždy hradí nabyvatel nemovitosti, tedy zpravidla kupující. Současně se daň týká pouze úplatných převodů nemovitostí a nevztahuje se tak na dědictví nebo dary.

Předmětem daně jsou vlastnická práva k nemovité věci, která je:

  • pozemkem, stavbou nebo jednotkou nacházející se na území České republiky,
  • právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené v předchozích bodech.
  • Sazba daně v současnosti činí 4 % a daň se tedy vypočte jako 4 % ze základu daně, zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru. Základem daně je přitom nabývací hodnota, což je nejčastěji kupní cena, nebo 75 % ze směrné hodnoty stanovené finančním úřadem. Nabyvatel vlastnického práva musí podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí.

Daň se bude rušit, ale má to háček…

Zrušení daně z nabytí nemovitosti již schválila vláda. Podle Ministerstva financí by tento krok měl z dlouhodobé hlediska zlepšit dostupnost bydlení ve vlastním pro mladé lidi. Těm by po nákupu domu či bytu zbylo díky zrušené dani více hotovosti. Návrh zákona by pak měl být retroaktivní, tedy opatřen zpětnou účinností ke dni schválení vládou. Daň by tak nemuseli platit lidé, kteří měli lhůtu pro podání přiznání původně do 31. března (jde tedy i o nemovitosti pořízené ještě v prosinci roku 2019). Tento termín úhrady byl totiž kvůli koronavirové pandemii odložen do konce srpna. Lidem, kteří už daň uhradili, bude finanční úřad peníze vracet.

I když pomineme úvahy o tom, jak se zrušená daň promítne do cen nemovitostí, najdeme zde háček. Vlastně jich je hned několik.

Návrh o zrušení daně z nabytí nemovitosti totiž počítá s tím, že by nově nebylo možné v daňovém přiznání uplatňovat úroky z hypotečního úvěru poskytnutého na nemovitost zakoupenou bez daně z nabytí. Jinými slovy – daň sice nezaplatíte, pokud jste si ale na byt či dům vzali hypotéku, na jakoukoli další daňovou úlevu můžete zapomenout. Toto nové pravidlo by se nemělo týkat nemovitostí zakoupených v minulosti, z jejichž nabytí byla daň již odvedena. Stále platí, že si majitelé takových nemovitosti budou moci odpočty hypotéky i nadále daňově uplatňovat. Stejně tak refinancování jejich hypotéky má být v zákoně ošetřeno tak, aby nebylo posuzováno jako nový úvěr.

Vláda pak navíc nově rozhodla, že daňové odpočty u hypoték budou nadále možné u všech hypotečních smluv uzavřených až do konce roku 2021. Lidé, kteří do té doby zakoupí nemovitost, tak již nebudou muset platit daň z nabytí nemovitosti, ale zároveň pro ně bude možné odečíst si úroky z úvěru z daní.

Prodloužený časový test

To ovšem není jediná novinka. Novela by se totiž měla dotknout i daně z příjmu z prodeje nemovitosti. Doteď přitom platilo, že od daně byl osvobozen příjem nemovitostí, který prodávající vlastnil alespoň pět let. Tento časový test se má nyní prodloužit, a to na 10 let (návrh přitom počítal dokonce s 15 lety).

Tato novinka se nedotkne pouze spekulantů, ale také mladých rodin, které si nejdříve pořídí startovací bydlení a za několik let se chtějí nastěhovat do většího (nebo se budou třeba rozvádět – což je ta méně šťastná možnost). “Zachránit” od daně by je mohlo bydliště v dané nemovitosti po dobu minimálně dvou let. Je ale velmi pravděpodobné, že i tuto lhůtu ministerstvo v zákoně prodlouží.

Jaké budou dopady na realitní trh?

Co novinky přinesou, si v současné době samozřejmě nikdo netroufne odhadovat. Prodloužení časového testu bude mít pravděpodobně negativní dopad na elasticitu realitního trhu. Naopak samotné zrušení daně z nabytí nemovitosti by mohlo trh rozhýbat. Pravdou ale je, že kupující i prodávající v současnosti spíše vyčkávají, jak to se zrušením daně dopadne. Trh se staršími byty kvůli tomu aktuálně zamrznul.