Odpočet úroků z hypotečních úvěrů od 1. ledna 2021

Od počátku roku 2021 došlo ke snížení ročního limitu úroků zaplacených z hypotečních úvěrů nebo úvěru ze stavebního spoření pro účely odpočtu od daňového základu z původních 300 tis. Kč na 150 tis. Kč. Tato změna se však dotýká jen poplatníků, u kterých došlo k obstarání bytové potřeby od 1. ledna 2021.

Z užití pojmu ,,obstarání bytové potřeby“ však vyvstala řada nejasností ohledně toho, na koho se vztahuje původní limit a na koho limit nový. Poplatníci, kteří na přelomu roku 2020 a 2021 například požádali o stavební povolení nebo uzavřeli rezervační smlouvu, si kladou otázku, zda mohou od svého daňového základu v budoucnu odečítat částku 300 tis. Kč, tedy dle právních předpisů platných do konce roku 2020, nebo pouze 150 tis. Kč dle nové právní úpravy.

Pohled Finanční správy

Generální finanční ředitelství k problematice změny limitu pro uplatňování úroků z hypotečního úvěru vydalo vysvětlující informaci. Ta ma za úkol sjednotit praxi finančních úřadů po celé České republice.

Při úplatném nabytí pozemku se za rozhodný den pro obstarání bytové potřeby dle Finanční správy považuje den právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud tedy došlo k podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí do konce roku 2020, odpočet hypotečních úroků se bude řídit starou právní úpravou, tzn., poplatník si bude moci odečíst od svého základu daně maximálně 300 tis. Kč ročně. Nehraje přitom roli skutečnost, že vklad do katastru nemovitostí byl povolen až v roce 2021.

V případě výstavby bytových či rodinných domů je pro uplatnění odpočtu rozhodným okamžikem datum vydání pravomocného stavebního povolení nebo datum vydání pravomocného společného povolení či datum souhlasu stavebního úřadu s ohlášením stavby. Obdobně jako u předchozího případu se bude poplatník řídit tím, zda bylo pravomocné stavební povolení vydáno do konce roku 2020 či nikoliv. Pokud bylo pravomocné stavební povolení vydáno až v roce 2021 nebo pokud jeho právní účinky nastaly až v roce 2021, použije se nová právní úprava, tedy odečet úroků od daňového základu bude možný maximálně ve výši 150 tis. Kč ročně.

U rekonstrukce nebo údržby bytových domů, rodinných domů, bytu v nájmu nebo v užívání je rozhodným dnem dle názoru Generálního finančního ředitelství okamžik, kdy rekonstrukce skutečně začala. Následně je na poplatníkovi, aby tuto skutečnost dostatečně doložil, např. smlouvou s dodavatelem a předávacím protokolem při předání staveniště a zahájení stavebních prací. Jestliže byly práce zahájeny v roce 2020, stejně jako v předchozích případech si poplatník bude moci nárokovat odpočet dle staré právní úpravy v maximální výši 300 tis. Kč ročně.

V případě refinancování se nový úvěr uzavřený po 1. lednu 2021 váže na úvěr, který byl uzavřen před tímto datem. Mezníkem je zde opět obstarání bytové potřeby, to znamená, že pokud němu došlo do konce roku 2020, postupuje se dle staré právní úpravy, a to i v případě, že k refinancování dojde až v roce 2021.

Koordinační výbor

Otázku však nelze bez dalšího považovat za vyřešenou, neboť informace Generálního finančního ředitelství nemá obecnou závaznost a je vydávána toliko pro sjednocení rozhodovací praxe finančních úřadů. Odlišné názory se již objevily na Koordinačním výboru Komory daňových poradců a Generálního finančního ředitelství. Příspěvek předložený daňovými poradci však byl prozatím odložen a bude Koordinačním výborem řešen později.

V případě výstavby bytového/rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a při změně stavby lze dle názoru předloženého Koordinačnímu výboru za rozhodný okamžik označit den, kdy započnou jakékoliv činnosti směřující k obstarání bytové potřeby, například uzavření smlouvy o hypotečním úvěru. K tomu, aby byly splněny podmínky pro obstarání bytové potřeby musí po prvotní činnosti soustavně pokračovat i další činnosti směřující k obstarání bytové potřeby. Bude-li si chtít poplatník v budoucnu odečíst od svého základu daně částku v maximální výši 300 tis. Kč, tj. částku dle staré právní úpravy, bude povinen prokázat správci daně splnění daných podmínek do konce roku 2020.

Při úplatném nabytí pozemku za účelem výstavby rodinného domu se postupuje obdobně, jako tomu bylo v předchozím případě. Pokud byl například na koupi pozemku sjednán úvěr do konce roku 2020, poplatník bude moc dle staré právní úpravy odečítat od základu daně úroky z hypotečního úvěru v maximální výši 300 tis. Kč ročně. Stejně jako v předchozím případě ale platí, že činnosti směřující k obstarání bytové potřeby na sebe musí soustavně navazovat.

U úplatného nabytí jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru se za rozhodný den považuje okamžik, kdy započnou jakékoli činnosti směřující k pořízení předmětné nemovité věci, například uzavření hypotečního úvěru nebo uzavření kupní smlouvy, dle toho, který okamžik nastal dříve. Jestliže činnosti směřující k pořízení předmětné nemovité věci započaly v průběhu roku 2020 a soustavně pokračovaly od tohoto data, došlo k naplnění pojmu obstarání bytové potřeby a poplatník tak může postupovat dle staré právní úpravy, tedy odečíst si od svého základu daně 300 tis. Kč ročně. Stejně jako v prvním případě bude poplatník povinen prokázat splnění podmínek pro obstarání bytové potřeby u správce daně.

V případě rekonstrukce rodinného domu bude rozhodným okamžikem den, kdy započaly činnosti směřující k rekonstrukci předmětné nemovité věci, pokud tyto činnosti soustavně pokračují. Může se jednat například o okamžik uzavření smlouvy na vypracování architektonické studie nebo uzavření smlouvy hypotečního úvěru. Poplatník si v  případě, že tyto činnosti byly zahájen do konce roku 2020, může od základu daně nadále odečíst částku maximální výši 300 tis. Kč ročně, jelikož splnil podmínky soustavných činností pro obstarání bytové potřeby.

Pro posouzení nároku na odpočet úroků při refinancování úvěru nebo zápůjčky se postupuje podobně jako v předchozích případech. V případě, že poplatník uzavře úvěrovou smlouvu s úvěrovou institucí a následně začne neprodleně čerpat finanční prostředky, splní se tím podmínky soustavné činnosti pro obstarání bytové potřeby a poplatník má nárok na odečet úroků, dle staré právní úpravy, a to až ve výši 300 tis. Kč ročně. Jestliže však poplatník po uzavření úvěrové smlouvy začne čerpat finanční prostředky například až o 3 roky později, nejedná se o soustavnou činnost prováděnou do konce roku 2020, tudíž si bude moci od svého základu daně odečíst pouze částku 150 tis. Kč.

Lze tak vysledovat skoro až opačné pozice, které zastává Finanční správa a otázka předložená daňovými poradci Koordinačnímu výboru. Řešení předložené v informaci Generálního finančního ředitelství tak nelze považovat za konečné.