Pronájem nemovitosti a DPH. Jak na to?

Chcete si pronajmout nemovitost pro své podnikání a nevíte, jestli budete spolu s nájmem platit i DPH? Nebo jste naopak pronajímatel a nejste si jistí, zda si můžete odpočet daně z přidané hodnoty uplatnit? V našem článku se podíváme na všechny základní situace, které v této oblasti mohou nastat.

Osvobození od DPH

Než si projdeme konkrétní situace, řekněme si, jak na pronájem nemovitostí pohlíží zákon o DPH. Podle něj jsou příjmy z nájmu obecně od daně z přidané hodnoty osvobozené, existuje však několik výjimek:

• krátkodobý nájem nemovité věci (do 48 hodin v kuse),
• nájem prostor a míst k parkování vozidel,
• nájem bezpečnostního schránek,
• nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení.

Pojďme se už ale podívat na konkrétní situace.

1) Jsem nájemce

Pokud podnikáte, ať už jako obchodní společnost nebo OSVČ, patrně si budete muset pronajmout nějakou kancelář, obchodní prostor nebo i parkovací či garážové stání pro své vozidlo. Jak je to v tomto případě s DPH? Záleží především na tom, jestli vy sami jste, nebo nejste plátci.

a) Nejsem plátce DPH

V takovém případě platí osvobození nájmu od DPH (až na výjimky uvedené výše) a pronajímatel vám tedy k částce za pronájem DPH připočítat nemůže.

b) Jsem plátce DPH

V tomto případě se můžete s pronajímatelem, pokud je sám plátcem DPH, dohodnout na tom, jestli bude DPH uplatňovat. Z hlediska odpočtu DPH to pro pronajímatele zpravidla znamená výhodu v možnosti uplatňovat odpočet DPH u nákladů spojených s takto pronajímanou nemovitostí.

2) Jsem pronajímatel

Pokud nemovitost vlastníte a chcete ji pronajímat, vaše povinnost odvádět z ní DPH se liší podle toho, zda jste podnikatel, nebo fyzická osoba. Pojďme se na obě varianty podívat blíž.

A) Jsem podnikatel

Z pohledu pronajímatele platí u pronájmu nemovitostí stejná pravidla, která byla zmíněná už u nájemce výše. Opět totiž záleží na tom, jestli je pronajímatel i nájemce plátcem DPH, nebo ne.

a) Jsem plátcem DPH a nájemce je plátcem DPH

V takovém případě je na dohodě obou stran, zda se bude z nájmu odvádět daň z přidané hodnoty. Pro vás jako plátce je rozhodně výhodnější, aby se DPH z nájmu odvádělo. Pokud byste fakturovali bez DPH, měli byste nárok na odpočet daně na vstupu pouze v krácené výši. Uplatňovat daň je ovšem možné pouze tehdy, pokud nájemce bude pronajímaný prostor používat ke své ekonomické činnosti.

b) Jsem plátcem DPH a nájemce není plátcem DPH

Když nemovitost pronajímáte neplátci DPH, nájemné mu podle zákona nesmíte s DPH fakturovat.

c) Nejsem plátcem DPH

Stejně tak, pokud sami nejste plátcem DPH, daň z přidané hodnoty samozřejmě neuplatňujete. Tady ale pozor – nezapomeňte na to, že i nájem nemovitosti v majetku podnikatele, který je osvobozený od DPH, vstupuje do celkového obratu z podnikání, jenž určuje povinnost pro vaší registraci k DPH.

B) Nejsem podnikatel

Sami nepodnikáte, ale pronajímáte byt či jinou nemovitost (např. garáž) ve svém vlastnictví? Soustavný pronájem nemovitosti je z pohledu DPH ekonomickou činností. Přitom ale samozřejmě stále platí, že se daň z přidané hodnoty týká jen v úvodu článku zmíněných výjimek.

Pokud by ovšem vaše celkové příjmy z pronájmu nemovitostí překročily za 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců částku 1 milion korun, mohla by vám vzniknout povinnost registrace k DPH. V takovém případě byste museli z příjmů z pronájmu nemovitostí, které nejsou osvobozeny od DPH (typicky pronájem garážových či parkovacích stání nebo krátkodobý pronájem nemovité věci), daň z přidané hodnoty odvádět.

Pozor dávejte na to, že se do celkového obratu započítávají z pohledu zákona o DPH příjmy ze všech pronájmů – tedy i z těch od DPH osvobozených. Pokud byste měli příjem z pronájmu garáže jen 350 000 Kč ročně, ale z bytu 700 000 Kč, v součtu již překročíte hranici milionu korun a stanete se osobami povinnými k registraci k DPH.

Potřebujete pomoci s DPH?

Obraťte se na nás