Změny v DPH u nájmu nemovité věci od ledna 2021

S účinností od 1. ledna 2021 došlo ke změnám v oblasti DPH u nájmu nemovitých věcí. Pozornost je třeba věnovat omezení možnosti (dobrovolného) zdanění nájmu vybraných nemovitých věcí.

Zdanění nájmu nemovitých věcí do 31. 12. 2020

Do 31. 12. 2020 se plátce DPH mohl rozhodnout, že u nájmu nemovité věci jinému plátci pro uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatní daň na výstupu, a to bez dalších omezení. S tím se následně zpravidla i pojil nárok na uplatnění odpočtu na DPH u pronajímatele z plnění, která použil pro uskutečňování tohoto nájmu.

Zdanění nájmu nemovitých věcí od 1. 1. 2021

Ačkoliv se plátce daně může i po 1. 1. 2021 rozhodnout, že u nájmu nemovité věci jinému plátci pro uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatní daň na výstupu, je třeba ověřit, zda nespadá do některé z výjimek. Ty totiž znemožňují volbu uplatnění daně na výstupu a plnění pak musí být ze zákona osvobozeno od daně bez nároku na odpočet.

Od 1. 1. 2021 tak není nikdy možné zdanit nájem:

1. stavby rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,
2. obytného prostoru,
3. jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
4. stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem,
5. pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle bodu 4, s níž je tento pozemek pronajímán,
6. práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba podle bodu 4, s níž je právo stavby pronajímáno.

V případě bodu 2 se vychází z pojmu obytného prostoru, který je již znám z § 48 odst. 4 zákona o DPH. Zde se obytným prostorem rozumí byt nebo jiný soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením odpovídají požadavkům na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu určeny.

Pozor na povinnost provést úpravu odpočtu daně

V případě, kdy nové znění znění § 56a odst. 3 zákona o DPH, neumožňuje od 1. 1. 2021 plátci DPH u nájmu nemovité věci uplatňovat DPH, může dojít k vzniku povinnosti provést úpravu odpočtu daně. Tato úprava se v případě nemovitých věcí provádí ve lhůtě 10 let od roku pořízení nebo provedení technického zhodnocení. Podmínky jejího provedení jsou upraveny v § 78 a následujících zákona o DPH a všichni plátci DPH, kteří nájem nemovité věci nově nemohou zdaňovat, by jim měli věnovat dostatečnou pozornost.

Podrobnější informace k jednotlivým situacím, kdy je třeba nově nájem nemovité věci vždy osvobodit od daně, lze nalézt v informaci zveřejněné Generálním finančním ředitelstvím.